• ¿Qué son los elementos comunes de uso privativo?

  • Debemos hacer referencia al artículo número 396 del conocido Código Civil para comprender que los espacios comunes son aquellos elementos imprescindibles para el apropiado uso de la comunidad de vecinos. Un ejemplo de dichos elementos comunes serían las escaleras, piscinas, pasillos, ascensores o portales.

    Ahora bien, dentro del concepto de elementos comunes también se encuentran las llamadas zonas o espacios comunes para uso privativo o exclusivo, los cuales son las áreas dentro de la comunidad de vecinos que debido a su situación espacial se atribuye su uso al inquilino o propietario de cierto piso, es decir, el patio inferior o la azotea de un edificio.

    En el documento constitutivo de la comunidad de vecinos ha de establecerse que dichas zonas comunes serán del uso privativo y exclusivo para cierto propietario en particular, teniendo en cuenta que este tendrá derecho de uso privativo pero la propiedad continuará siendo un derecho de toda la comunidad.

    Inconvenientes con las llamadas zonas comunes

    Uno de los principales problemas en una comunidad de vecinos o propietarios se suscita cuando estos elementos comunes destinados al uso privativo presentan algún tipo de falla o avería que exigen obras de reparación, por lo que se debate quien deben asumir dichos gastos, si todos los propietarios o el propietario beneficiado con el derecho a uso privativo.

    Estos elementos al considerarse comunes son responsabilidad de todos los propietarios, por lo que las reparaciones le corresponden a toda la comunidad, sin embargo, debe considerarse la causa del problema. En la Ley de la Propiedad Horizontal, específicamente en el artículo número 9 se detalla que todos los propietarios deben respetar y hacer uso correcto de los elementos o espacios comunes bien sean de uso privativo o general procurando evitar ocasionar daños.

    En el artículo en cuestión también se detalla que cada propietario está obligado a mantener en óptimas condiciones y además deben resarcir los daños ocasionados por descuido del propietario do del de los individuos por lo que este está legalmente obligado a responder.

    Para situar en contexto lo anteriormente expuesto y de esta manera poder entender cuando la comunidad debe responder por un daño generado en un elemento o zona común de uso exclusivo o privativo, situaremos el clásico ejemplo de un piso inferior que se ve afectado por la humedad generada en la azotea del edificio.

    La azotea en este caso es concebida como un elemento de uso privativo, sin embargo, todos los propietarios de la comunidad deberán responder por las reparaciones necesarias para abordar el problema de humedad de la azotea. No obstante, si el problema de humedad es ocasionado por un mantenimiento inapropiado de la azotea de parte de propietario beneficiado con el uso exclusivo y privativo de dicho elemento o que dicha humedad se haya ocasionado como parte de una avería producida por obras efectuadas por un propietario sin autorización de la comunidad. Independientemente de la causa del problema siempre se requerirá la realización del informe pericial para establecer el origen del problema y consensuar las reparaciones necesarias.

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