• Obligaciones de los propietarios en la Ley de Propiedad Horizontal

  • Respecto de las obligaciones de los propietarios establecidas en la Ley de Propiedad de Horizontal, se hace necesario diferenciar las relativas a los elementos privativos, y las existentes respecto de los elementos comunes. Entre las primeras se encuentran el no poder modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios cuando menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario así como la prohibición de desarrollar en las mismas actividades dañosas para la finca o las que  contravengan la legislación sobre actividades «molestas, insalubre, nocivas, peligrosas o ilícitas»; entre las segundas, amén de realizar también las actividades descritas, la prohibición de realizar alteración alguna. El preciso enunciado de las obligaciones de los propietarios se encuentra en el Art. 9 ,Ley 49/1960, de 21 de julio. (El primer párrafo copiar en rojo al igual que todas las leyes)

    Al momento de conocer cuáles son las obligaciones y responsabilidades que posee cada propietario en la comunidad de vecinos debemos tener la capacidad de diferenciar cuales son los elementos de carácter común de aquellos elementos de tipo privativo.

    Respecto a las obligaciones relacionadas a elementos de carácter privativo el propietario debe cumplir con la prohibición de no realizar modificaciones arquitectónicas de dichas elementos, espacios, servicios o instalaciones si estos cambios afectaran la seguridad e integridad del edificio, o generan perjuicios en los derechos del resto de los propietarios. De igual forma el propietario que efectuara una obra en su espacio privativo está obligado a reportar dichas intenciones al representante de la comunidad.

    En lo que respecta a los elementos de carácter común está totalmente prohibido que un propietario realice cualquier tipo de obra en dichos espacios, teniendo en cuenta que ante la necesidad de efectuar algún tipo de reparación para el mantenimiento de dichos espacios esto debe ser comunicado al presidente o administración.

    Tanto el ocupante o inquilino de una vivienda, así como también el propietario del mismo están obligados a respetar todas las normativas establecidas en el estatuto del edificio, lo que supone además la obligación de cumplir con la prohibición de un cierto grupo de actividades consideradas peligrosas, molestas, nocivas, ilícitas o insalubres y que por ende no pueden ser realizadas en la comunidad. La primera normativa en la que se describieron estas actividades prohibidas fue el Real Decreto Ley 2414/1961 en donde se crearon las definiciones para dichos tipos de actividades como se expresan a continuación:

    • Actividad Peligrosa: «Se consideran peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.»

    • Actividad Insalubre: «Se calificarán como insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.»

    • Actividad Molesta: «Serán calificadas como molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.»

    • Actividad Nociva: «Se aplicará la calificación de nocivas a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.»

    Otra de las leyes a tomar en cuenta para conocer las obligaciones que poseen los propietarios de una propiedad Horizontal son las señaladas en el Ley 49/1960, específicamente en el artículo 9 en donde se detalla la obligación de que cada vecino o propietario respete las instalaciones comunes de la comunidad y también los elementos privativos, ya sea que estos se encuentren incluidos o no en el espacio de su vivienda o piso, garantizando un correcto uso de dichos espacios para evitar generar daños.

    En la misma ley anteriormente mencionada también se obliga al propietario a velar por el mantenimiento de las buenas condiciones de cada elemento o espacio privativo del que posee uso exclusivo para evitar que los problemas de dichos elementos perjudiquen al resto de los vecinos o propietarios y en caso de producirse daños por omisión del mantenimiento este está obligado a resarcir los daños.

    En el caso de que se susciten daños por incumplimiento de las obligaciones por parte del propietario, específicamente si garantiza el mantenimiento de sus espacios privativos y viviendas, este está legalmente obligado a resarcir a aquellas personas afectadas por dichos daños tal y como lo establece el artículo número 9 de la Ley de la Propiedad Horizontal.

    En las normativas mencionadas se destaca que una obligación imperativa que deben respetar los propietarios es permitir el ingreso y uso de sus viviendas para la realización de obras que sean requeridas para reparar fallas en las zonas comunes del edificio o para la instalación de servicios comunitarios como lo es la instalación de un ascensor.

    Continuando con la descripción de dichas obligaciones se añade además el deber de cumplir con el aporte de las cuotas para el sostenimiento y mantenimiento del edificio dependiendo del porcentaje de participación que posea el edificio en la propiedad. De igual manera, el propietario posee la obligación de contribuir con el fondo monetario de reserva de la comunidad el cual tienen el objetivo de atender las potenciales reparaciones, reformas y obras que requiera la comunidad.

    Finalmente, el propietario tiene como obligación notificar a la persona que ejerza de secretario del edificio a través de un medio que ofrezca constancias de recepción tanto el cambio en la titularidad de la vivienda como el domicilio en el país en virtud de cualquier tipo de notificación o citación que se le desee realizar al propietario con respecto a temas de la comunidad.

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